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贝塔咨询:2019超七成上市房企净营业利润率不足20%
2020-06-01

  近日,由北京贝塔咨询中心制作的《2019年度地产上市公司运营效率排行榜》,联合乐居财经、证券市场周刊首发。

  据榜单,2019年合同销售总额百亿以上的地产上市公司存量资产周转率的中位数较2018年减慢了16%,较2016年减慢了30%,而在行业低谷中预期周转速度还会进一步减慢20~30%。不过,2019年地产上市公司的结算利润率略有上升,但仍有5%的企业净营业利润率不到10%。结合利润率和周转率指标,荣安地产滨江集团、佳源国际、大悦城、龙光地产、华侨城、力高集团、龙湖地产、新城发展、世茂房地产、中国海外、中国奥园进入了当前效率排行榜的TOP 10;综合考虑企业的低谷周转速度后,龙光地产、华侨城、新城发展、中国海外、保利地产荣盛发展万科蓝光发展招商蛇口华夏幸福进入了综合效率榜的TOP 10。

  2019年133家地产上市公司存量资产周转率(并表销售额/年初总资产)的平均值为0.271倍,中位数为0.247倍,较2018年减慢了14.1%,较2016年减慢了24.9%,实际上,自2016年以来随着地产行业销售增速的放缓,行业平均的周转速度就在持续减慢。而合同销售总额在百亿以上的地产上市公司2019年存量资产周转率的平均值为0.305倍,中位数为0.278倍,周转速度略高于行业平均水平,但较2018年仍减慢了16.1%,较2016年更是大幅减慢了29.8%;其中,有12家公司当前的存量资产周转率大于0.4倍,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的14.6%;有4家公司的存量资产周转率大于0.5倍,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的4.9%;但也有21家公司的存量资产周转率小于0.2倍,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的25.6%;还有2家公司的存量资产周转率小于0.1倍,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的2.4%。

  而在行业低谷中,预期所有企业的存量资产周转率都将减慢。历史数据显示133家地产上市公司在低谷中的平均存量资产周转率为0.192倍,中位数为0.165倍。而合同销售总额在百亿以上的地产上市公司在低谷中的存量资产周转率平均值为0.233倍,中位数为0.213倍,优于行业平均水平,但较当前水平仍大幅减低了24%;其中有19家公司的低谷存量资产周转率仍能保持在0.3倍以上,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的23.2%;但也有37家公司的低谷存量资产周转率不到0.2倍,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的45.1%;有8家公司的低谷存量资产周转率还不到0.1倍,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的9.8%。

贝塔咨询:2019超7成上市房企

  利润率方面,133家地产上市公司2019年的净营业利润率(净营业利润率=(营业利润+财务费用-投资收益-公允价值变动收益)/总收入)的平均值为17.3%,中位数为15.9%。而合同销售总额在百亿以上的地产上市公司2019年净营业利润率的平均值为16.8%,中位数为15.8%,较2018年略有上升;其中,有26家公司的净营业利润率在20%以上,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的31.7%;有8家公司的净营业利润率在25%以上,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的9.8%;有3家公司的净营业利润率在30%以上,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的3.7%;但同时也有12家公司的净营业利润率不到10%,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的14.6%,过低的利润率在一定程度上损害了这些企业的盈利能力和抗风险能力。

贝塔咨询:2019超7成上市房企

  综合利润率和周转率,我们对地产上市公司效率水平进行评分,其中,效率评分在8分以上的企业具有明显的效率优势,而评分在5分以下的企业则暴露出效率短板,评分在2分以下的企业则面临严峻的效率问题。

  结果,2019年133家地产上市公司的当前效率评分均值为5.78分,中位数为6.03分。而合同销售总额在百亿以上的地产上市公司当前效率评分的均值和中位数都是6.58分,优于行业平均水平;其中,有37家公司的效率评分在8分以上,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的45.1%;但同时也有29家公司的效率评分不到5分,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的35.4%;更有9家公司的效率评分不到2分,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的11.0%;效率水平的优劣分化日益明显,荣安地产滨江集团、佳源国际、大悦城、龙光地产、华侨城、力高集团、龙湖地产、新城发展、世茂房地产、中国海外、中国奥园进入了当前效率排行榜的TOP 10。

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  不过,有些地产企业的周转速度波动较大,虽然繁荣期的周转速度会大幅提升,但低谷期的周转速度则会大幅减慢,这种高波动性也在一定程度上影响了企业的抗风险能力;为此,我们在综合考虑了地产企业历史低谷的周转速度后对上市公司的效率水平进行综合评分。结果,2019年133家地产上市公司的综合效率评分平均值为4.98分,中位数为4.95分。而合同销售总额在百亿以上的地产上市公司的综合效率评分均值为5.77分,中位数为5.81分,优于行业平均水平;其中,有24家公司的综合效率评分在8分以上,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的29.3%;但也有34家公司的综合效率评分在5分以下,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的41.5%;更有11家公司的综合效率评分在2分以下,占销售额百亿以上的地产上市公司总数的13.4%。最终,龙光地产、华侨城、新城发展、中国海外、保利地产荣盛发展万科蓝光发展招商蛇口华夏幸福进入了我们综合效率榜的TOP 10;而金地集团、中梁控股、龙湖地产、佳源国际、力高集团、华润置地、碧桂园、中国奥园、建发股份滨江集团也进入了综合效率榜的TOP 20。

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